Опубліковано:
Сусід пересунув забудову до самої межі ділянки. На вашій землі з’явився чужий гараж. До будинку без згоди співвласників прибудували приміщення. Або поруч виріс об’єкт, який перекрив проїзд, доступ до комунікацій чи частини території.
Перша думка зазвичай проста: «Це самобуд – подам до суду і змушу знести».
Саме на цьому етапі можна зробити найдорожчу помилку.
У спорах про самочинне будівництво недостатньо показати, що сусід щось побудував неправильно. Потрібно визначити, яке саме ваше право порушене, чому саме знесення відновить це право, хто має право заявити таку вимогу і до кого її пред’являти.
У 2026 році Верховний Суд ще раз показав, наскільки критичною може бути помилка у виборі юридичної підстави позову. За одних обставин власник землі може сам вимагати знесення. За інших – спочатку необхідно домагатися реагування органу архітектурно-будівельного контролю.
Тому до суду краще йти не з формулюванням «будівництво незаконне», а з готовою відповіддю на питання:
яке право порушене → яким об’єктом → ким → на якій правовій підставі → чому обраний спосіб захисту це порушення усуне.
Зміст
- Коли можна вимагати знесення
- Типові ситуації
- Будівництво на вашій землі
- Якщо сусід порушив ДБН
- Самочинна прибудова до багатоквартирного будинку
- Кого зазначати відповідачем
- Які докази потрібні
- Наші послуги
Коли можна вимагати знесення самочинного будівництва
Цивільний кодекс називає самочинним житловий будинок, будівлю, споруду або інше нерухоме майно, якщо є передбачені ст. 376 ознаки: зокрема, будівництво на землі, не відведеній для цієї мети, відсутність необхідного документа на виконання будівельних робіт чи належного проєкту або істотне порушення будівельних норм і правил.
Але для майбутнього позивача цього визначення замало.
Треба з’ясувати дві різні речі:
- Чому об’єкт є самочинним?
- Чому саме ви маєте право вимагати його знесення?
Це не формальність.
Суд може погодитися, що під час будівництва були порушення, але відмовити у вашій вимозі через неправильний спосіб захисту, неналежного позивача або неналежного відповідача.
Саме тому перед поданням позову варто провести повний аналіз документів на землю та будівлю. Цей напрям пов’язаний і з послугами земельного адвоката, оскільки в багатьох таких справах ключовим є не стільки сам будинок, скільки право на земельну ділянку та її фактичні межі.
Типові ситуації: впізнаєте свою?
Сусідська споруда зайшла на вашу земельну ділянку
Наприклад, уявімо: після встановлення меж виявилося, що частина гаража, прибудови або іншої капітальної споруди фактично знаходиться на вашій землі.
У такій справі першими питаннями будуть не поверховість і навіть не відстань до паркану.
Треба підтвердити ваше право на землю, межі ділянки та фактичне розташування споруди.
Саме цей тип спору найближчий до класичної вимоги власника про усунення перешкод у користуванні землею шляхом знесення.
На вашій землі побудували без вашої згоди
Інша ситуація – земля належить вам, але забудову здійснила інша особа.
Верховний Суд підтверджує: якщо власник земельної ділянки не давав згоди на відповідне будівництво, він може вимагати усунення порушення своїх прав, а сам факт наявності містобудівної документації не замінює право забудовника на землю.
Сусід побудував надто близько до вашого будинку
Тут ситуація складніша.
Можуть бути порушені протипожежні відстані, інсоляція, доступ до комунікацій чи інші будівельні вимоги.
Але якщо будівля стоїть на землі самого сусіда, і ваш аргумент полягає саме в істотному порушенні будівельних норм, не слід автоматично подавати приватний позов про знесення за ч. 7 ст. 376 ЦК.
Для такої правової підстави закон визначає спеціальний суб’єкт звернення до суду – відповідний орган державної влади або місцевого самоврядування.
До багатоквартирного будинку зробили прибудову без згоди співвласників
Це інша модель.
Прибудова може використовувати фасад, несучі конструкції, дах або інше спільне майно.
Верховний Суд вказував, що вимогу про демонтаж самочинної прибудови до багатоквартирного будинку за відповідних обставин можуть заявляти як ОСББ, так і окремі співвласники, які не давали згоди на використання спільного майна.
Будинок уже перепродали іншій людині
Це не означає, що проблема зникла.
Велика Палата Верховного Суду у 2026 році наголосила: якщо вимога власника землі має негаторний характер, відповідачем має бути особа, яка на момент звернення до суду створює перешкоди у користуванні земельною ділянкою. За певних обставин це останній набувач об’єкта, а не людина, яка багато років тому його збудувала.
Це одна з причин, чому перед поданням позову потрібно перевіряти актуальні відомості про об’єкт та його власника.
Телефон: +38 (097) 888-99-77
Або напишіть нам у месенджер – ми оперативно відповімо
Viber, WhatsApp, Telegram
Якщо самочинне будівництво знаходиться на вашій земельній ділянці
Для власника землі це одна з юридично найсильніших моделей.
Стаття 152 Земельного кодексу дозволяє власнику або землекористувачу вимагати усунення порушень його прав, навіть якщо його фактично не позбавили володіння ділянкою. ЗК України станом на перевірку чинний у редакції від 22.07.2026.
Якщо інша особа без належної правової підстави збудувала об’єкт на вашій землі, для майбутньої справи особливо важливо мати:
- документ, що підтверджує ваше право на ділянку;
- кадастрові відомості;
- матеріали щодо меж;
- підтвердження фактичного місця розташування споруди;
- інформацію про особу, яка зараз володіє спірним об’єктом;
- документи щодо будівництва, якщо їх вдалося отримати.
У складних спорах може знадобитися геодезичне дослідження або будівельно-технічна експертиза.
На сторінці АО про будівельне право окремо передбачена робота з будівельно-технічними та геодезичними питаннями – фактичним розташуванням об’єкта, межами та відстанями до сусідньої забудови.
«У нього є зареєстроване право власності» – чи це закриває питання?
Ні.
Державна реєстрація не перетворює самочинне будівництво на законне автоматично.
У лютому 2026 року Велика Палата Верховного Суду повторила, що реєстрація права власності на самочинний об’єкт не змінює його правового режиму для застосування ч. 4 ст. 376 ЦК України.
У квітні 2026 року КГС ВС також зазначив, що ні державна реєстрація, ні рішення третейського суду самі по собі не легалізують самочинну забудову.
Тому відповідь реєстратора «право зареєстроване» ще не є відповіддю на питання, чи законно об’єкт знаходиться на вашій землі.
Якщо сусід порушив будівельні норми – не поспішайте з позовом про знесення
Цей блок особливо важливий після розвитку судової практики у 2026 році.
Уявімо іншу ситуацію.
Сусід будує на своїй земельній ділянці, але ви вважаєте, що споруда істотно порушує будівельні норми: надто близько до вашого будинку, заважає доступу до газопроводу, створює проблеми з протипожежною безпекою чи має інші істотні порушення.
Звідси ще не випливає, що ви можете просто подати від свого імені позов:
«Зобов’язати сусіда знести будинок на підставі ч. 7 ст. 376 ЦК України».
Частина 7 ст. 376 передбачає спеціальний механізм для істотного відхилення від проєкту або істотного порушення будівельних норм – з вимогою про перебудову звертається відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Якщо перебудова неможлива або забудовник відмовляється від неї, постає питання знесення.
Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» також передбачає спеціальну процедуру реагування органу архітектурно-будівельного контролю, включно з приписом та подальшими діями щодо самочинно збудованого об’єкта.
Чому ця різниця настільки важлива
У справі №909/1218/15 приватні позивачі багато років вимагали знесення сусідньої будівлі, посилаючись, зокрема, на істотні порушення будівельних норм.
У постанові від 03.06.2026 КГС ВС вказав, що за вимогою, побудованою саме на ч. 7 ст. 376 ЦК, приватні особи не є належними позивачами: такий механізм належить до компетенції відповідного органу. Суд скасував попередні рішення про знесення та відмовив у позові.
Для власника сусідньої нерухомості це означає одне:
спочатку треба правильно кваліфікувати порушення.
Якщо проблема – незаконне використання вашої землі, це один маршрут.
Якщо проблема – лише порушення забудовником ДБН на його землі, маршрут може передбачати звернення до органу архітектурно-будівельного контролю, а при його протиправній бездіяльності – окремий адміністративний захист.
Позов, поданий не тим суб’єктом або на неправильній підставі, може не вирішити проблему навіть тоді, коли самі будівельні порушення фактично існують.
Що робити із незаконною прибудовою до багатоквартирного будинку
Прибудова до квартири, магазин на першому поверсі, тераса, сходи, балкон або інша конструкція можуть зачіпати не тільки землю.
Вони можуть використовувати спільні стіни, фасад, фундамент, перекриття або інше майно співвласників.
Верховний Суд у своїх оглядах практики окремо звертав увагу, що ОСББ та окремі співвласники можуть заявляти вимоги про демонтаж прибудови або добудови, якщо вони не давали згоди на використання спільного майна.
У такій справі потрібно перевірити:
- що саме було перебудовано;
- до якого майна належить відповідна конструкція;
- чи є воно спільним майном;
- чи отримувалася згода співвласників;
- чи порушує споруда можливість користуватися вашим майном;
- хто зараз є власником або фактичним користувачем об’єкта.
Такі спори знаходяться на перетині будівельного права, права власності та управління нерухомістю. Близький напрям роботи АО – юридична допомога у спорах щодо нерухомості.
Кого зазначати відповідачем
Помилка з відповідачем може зруйнувати навіть добре підготовлену доказову базу.
Особливо небезпечно автоматично подавати позов до людини, яка колись будувала об’єкт.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 17.12.2025 у справі №908/2388/21 зробила важливий висновок: якщо власник землі вимагає усунути перешкоди шляхом знесення самочинного об’єкта, відповідачем має бути особа, яка створює ці перешкоди на момент звернення з позовом. У розглянутій ситуації – останній набувач об’єкта.
Схожий підхід Верховний Суд висловлював і раніше щодо осіб, які придбали самочинно збудований об’єкт та зареєстрували за собою право.
Тому перед позовом ми перевіряємо не лише забудовника, а весь актуальний правовий статус об’єкта.
Яких доказів недостатньо
Фотографія сусідського будинку з підписом «побудовано незаконно» – це ще не доказова стратегія.
Так само недостатньо лише повідомлення про те, що дозвільний документ відсутній, якщо ваша вимога ґрунтується на порушенні вашого конкретного права.
Залежно від справи можуть мати значення:
- документи на вашу земельну ділянку або нерухомість;
- кадастровий план;
- матеріали встановлення чи відновлення меж;
- геодезична зйомка;
- технічна документація на будинки;
- документи на спірну забудову;
- матеріали архітектурно-будівельного контролю;
- фотоматеріали;
- листування;
- відповіді державних або місцевих органів;
- висновок будівельно-технічної чи земельно-технічної експертизи.
Але набір доказів не повинен формуватися за принципом «зібрати все».
Спочатку визначається юридична підстава вимоги – і вже під неї збираються докази.
Коли потрібна будівельно-технічна або земельна експертиза
Наприклад, сторони сперечаються, чи заходить фундамент сусідського гаража на вашу ділянку на 20 сантиметрів.
Тут правова аргументація не встановить фізичну межу.
Або інша ситуація: ви стверджуєте, що прибудова технічно пов’язана зі спільними конструкціями будинку, а відповідач це заперечує.
Тоді можуть знадобитися спеціальні знання.
Експертиза або технічне дослідження можуть допомогти встановити фактичне розташування споруди, межі, відстані, конструктивні особливості та інші технічні обставини. На сторінці АО з будівельного права ці напрями роботи вже виділені окремо.
Адвокат при цьому не підміняє експерта.
Його завдання – визначити, які саме факти потрібно підтвердити для суду і які питання мають юридичне значення.
Знесення – не універсальна відповідь на будь-яке порушення
Це одна з найважливіших меж цієї категорії справ.
Якщо об’єкт стоїть на чужій землі без згоди її власника, закон і практика Верховного Суду дають власнику сильні підстави вимагати усунення порушення шляхом знесення.
Але якщо самочинність пов’язана з істотним відхиленням від проєкту або порушенням будівельних норм, механізм ч. 7 ст. 376 передбачає також питання перебудови. Знесення в таких правовідносинах розглядається як крайній захід, якщо порушення неможливо усунути перебудовою або забудовник від неї відмовляється.
Тому юридично грамотний позов починається не зі слова «знести».
Він починається з питання:
чому саме цей спосіб захисту належний для конкретного порушення?
Як має бути сформульований позов
Судове рішення потрібно не тільки отримати – його ще потрібно виконати.
Верховний Суд звертав увагу, що вимога щодо демонтажу має бути сформульована так, щоб рішення було придатним до реального виконання, у тому числі примусового.
Саме тому формулювання:
«Прошу усунути порушення»
може бути занадто абстрактним.
У конкретній справі потрібно визначити:
- який саме об’єкт є предметом спору;
- де він розташований;
- яке право порушує;
- яку дію повинен виконати відповідач;
- який стан майна або земельної ділянки має бути відновлений.
Це один із блоків, де юридична техніка позовної заяви має не менше значення, ніж загальне посилання на ст. 376 ЦК.
Якщо спір розглядається за правилами цивільного судочинства, пов’язаний напрям АО – представництво адвоката у цивільних справах. Сайт підтверджує роботу з позовами про зобов’язання вчинити дії, правом власності та майновими спорами.
Наші послуги у спорах про знесення самочинного будівництва
АО «Максимальний захист» надає юридичну допомогу власникам землі та нерухомості у будівельних і земельних спорах. Публічні сторінки АО підтверджують роботу з земельними позовами, усуненням перешкод у користуванні землею, самочинним будівництвом, будівельними експертизами та судовим представництвом.
Залежно від ситуації допомога може включати:
- Аналіз документів на земельну ділянку та нерухомість.
- Перевірку правового статусу спірної забудови та відомостей про її поточного власника.
- Визначення належного способу захисту – прямий позов власника, звернення до органу архітектурно-будівельного контролю або інший юридичний маршрут.
- Встановлення належного позивача та відповідача до подання позову.
- Формування доказової стратегії.
- Юридичний супровід будівельно-технічних, земельно-технічних та геодезичних питань, якщо для справи потрібні спеціальні знання.
- Підготовку звернень до державних органів або органів місцевого самоврядування, якщо це необхідна частина обраного способу захисту.
- Підготовку позовної заяви та інших процесуальних документів.
- Оцінку необхідності забезпечення позову, якщо під час спору будівництво продовжується або існує інший процесуальний ризик.
- Представництво інтересів клієнта в суді.
- Апеляційне та касаційне оскарження судового рішення за наявності відповідних підстав. На сайті є окремий напрям оскарження судових рішень.
Ми не починаємо таку справу з обіцянки «самобуд точно знесуть».
Спочатку потрібно встановити, чи маєте саме ви право заявляти вимогу про знесення і чи справді така вимога є належним способом відновити ваше право.
Якщо сусідська забудова, прибудова або інший об’єкт фактично порушує ваше право на землю чи нерухомість, можна звернутися до АО «Максимальний захист» для первинної оцінки ситуації:
Телефон: +38 (097) 888-99-77
Або напишіть нам у месенджер – ми оперативно відповімо
Viber, WhatsApp, Telegram
Соцмережі: Facebook | Instagram
Що підготувати для первинного аналізу
Насамперед потрібні не десятки довідок, а документи, які дозволяють зрозуміти сам конфлікт:
- документ на вашу земельну ділянку або нерухомість;
- кадастровий номер, якщо спір пов’язаний із землею;
- фото спірної споруди;
- схема або план ділянок;
- документи на будинок;
- листування із сусідом чи забудовником;
- відповіді ДІАМ, місцевої ради або іншого органу, якщо ви вже зверталися;
- документи із суду, якщо справа вже розпочата;
- експертні чи технічні матеріали, якщо вони є.
Після їх аналізу можна визначити, яких доказів бракує.
Часті запитання
Чи можу я змусити сусіда знести будинок лише тому, що він збудований без дозволу?
Не завжди.
Потрібно встановити конкретну підставу самочинності, порушення саме вашого права та належний спосіб його захисту. Різні підстави ст. 376 ЦК передбачають різні юридичні механізми.
Якщо частина сусідського будинку знаходиться на моїй землі, чи можу я подати позов?
Для власника земельної ділянки вимога про усунення перешкод шляхом знесення об’єкта на його землі може бути належним способом захисту. Але спочатку потрібно належно підтвердити право на ділянку, її межі та фактичне розташування споруди.
Якщо сусід просто порушив відстань до межі ділянки, я можу сам вимагати повного знесення?
Не слід робити такий висновок автоматично.
Якщо підстава вимоги – саме істотне порушення будівельних норм за ч. 7 ст. 376 ЦК, закон передбачає спеціальну роль відповідного органу державної влади або місцевого самоврядування. Це питання потрібно кваліфікувати до подання позову.
А якщо на самочинний будинок уже зареєстроване право власності?
Реєстрація сама по собі не змінює правовий режим самочинної забудови та не позбавляє власника земельної ділянки належних способів захисту.
Позов потрібно подавати до того, хто будував?
Не обов’язково.
Для негаторної вимоги власника землі Верховний Суд у 2026 році визначив орієнтир на особу, яка створює перешкоди на момент звернення до суду – у відповідних обставинах це може бути останній набувач об’єкта.
Якщо орган будівельного контролю нічого не робить, що тоді?
Якщо саме контролюючий орган повинен реалізувати передбачені законом повноваження, а бездіяльність порушує ваші права чи законні інтереси, може постати питання про оскарження такої бездіяльності в адміністративному порядку або суді. У постанові від 03.06.2026 КГС ВС окремо звернув увагу на цей маршрут для сусіда у спорі, заснованому на порушенні ДБН.
УВАГА! Матеріали сайту носять виключно інформаційний та загальноосвітній характер. Вони не є індивідуальною юридичною консультацією, правовим висновком чи рекомендацією щодо дій у конкретній ситуації. Законодавство та обставини справи можуть змінюватись, тому перед прийняттям юридично важливих рішень рекомендуємо звернутися до адвоката для аналізу ваших документів та фактичних обставин.